摘要：，北京的房改房（即由政府主導(dǎo)的住房改革項(xiàng)目所分配的房屋）與商品房在產(chǎn)權(quán)、土地出讓金以及購房政策上存在明顯區(qū)別。房改房通常指的是由國家或地方政府通過行政手段配售給職工的住宅，其價(jià)格通常低于市場價(jià)，并且不包含土地出讓金。相比之下，商品房是由開發(fā)商在市場上以市場價(jià)值出售的住宅，其產(chǎn)權(quán)歸購房者所有，并需要支付相應(yīng)的土地出讓金。購買商品房時(shí)，購房者需要滿足一定的經(jīng)濟(jì)條件和購房資格要求。這些差異反映了兩種房產(chǎn)在法律地位、投資回報(bào)以及政策導(dǎo)向上的不同。

一、北京房改房成本價(jià)轉(zhuǎn)商品房的基本情況

房改房是城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。在北京，房改房若要轉(zhuǎn)為商品房，一般需要繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。

二、房改房的相關(guān)計(jì)算

（一）房改房成本價(jià)計(jì)算

其計(jì)算公式為：住房的實(shí)際出售成本價(jià)單價(jià) = 當(dāng)年房改成本價(jià)×(1 - 年工齡折舊率×夫妻雙方房改工齡之和 - 年折舊率×竣工使用年限)×(1 - 現(xiàn)住房折扣率)×(1 + 結(jié)構(gòu)增減系數(shù)) 。

（二）成本價(jià)購買與產(chǎn)權(quán)關(guān)系

按照成本價(jià)購買的房改房，房屋權(quán)歸職工個(gè)人所有。職工購買后，在滿足一定條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)商品房的操作。

三、房改房轉(zhuǎn)商品房的流程

1. 準(zhǔn)備相關(guān)材料
   • 首先去房改辦政策法規(guī)科（在市房產(chǎn)局）領(lǐng)取《房改房上市交易申請表》。
   • 產(chǎn)權(quán)所有人填寫好上述申請表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取《職工個(gè)人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評估價(jià)核定表》。
   • 拿單位蓋好章的申請表到市房產(chǎn)局公房科蓋章（需要10個(gè)工作日左右時(shí)間）。
   • 完成后，帶齊上述三張表及房改房相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證等（需要查看原件及留復(fù)印件2份）（夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件）。
   • 用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即上市證，完成在房改辦的所有手續(xù)。
2. 繳納土地出讓金
   • 在轉(zhuǎn)商品房過程中，繳納土地出讓金是重要的一步。土地出讓金繳納后，房改房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上更接近商品房。
   • 不同情況的房改房可能在土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)上有所差異，具體要依據(jù)北京當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定。

四、轉(zhuǎn)商品房后的情況

• 房改房在繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用后轉(zhuǎn)為商品房產(chǎn)權(quán)，與普通商品房一樣可以在市場上正常交易。但在此之前，由于房改房是福利分房轉(zhuǎn)化而來，與普通商品房有一定區(qū)別，如在上市出售過戶交易時(shí)，普通商品房是由開發(fā)商在取得土地之時(shí)就已經(jīng)繳納過相關(guān)土地出讓金等費(fèi)用，而房改房需要自行繳納土地出讓金等費(fèi)用才能完成向商品房的轉(zhuǎn)變。

北京房改房轉(zhuǎn)商品房稅費(fèi)計(jì)算

房改房轉(zhuǎn)商品房后的市場價(jià)值

北京房改房土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

房改房與商品房產(chǎn)權(quán)區(qū)別